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地方国资囊中羞涩，青岛部分共有产权房陷尴尬境地******

　　近日来 ，一则青岛市城阳区共有产权房难交付 的消息，受到业内广泛关注。

　　消息显示，年初有购房者在青岛城阳区区长信箱留言称，自己在两年前买了当地一项目的共有产权住房，首付款大约150万 ，当地一国资公司负责出资76万 。等要交付时，开发商称市政公司没打款，因此不能交房 ，如果要退房需要缴纳20%的违约金 ，国资方面则称“没钱” 。

　　城阳市政投资集团则回复称，城阳市投资集团现正在积极筹措资金，解决付款问题，已与购房者说明相关情况 。另有类似市民留言称，自己购买的共有产权房2021年已审核通过并网签 ，但因市政投资公司还未支付首付款，导致2022年底交房时没能拿到钥匙。

　　该事件被关注到后，引发了业内关于共有产权房、及地方城投资金问题 的讨论。那么，背后真相到底 是怎样 的 ？

　　区属人才购房政策

　　据当地房企人士告诉第一财经 ，网传内容确有此事，主要 是地方国资资金支付的问题，退房违约金也 是购房合同中约定 的 。“有项目涉及到 的房源量较少 ，也有拖欠金额比较多的 ，此前当地有四家国资公司在做 ，目前就网传 的这家有付款问题，其他三家都没事 。”

　　值得注意 的 是 ，城阳区此次被关注到的共有产权住房 ，与传统意义上的不太一样。

　　一般而言，共有产权住房 ，是指政府提供政策支持 ，采用市场化方式建设筹集 ，限定套型面积、销售价格、使用和处分权利等 ，面向符合条件的居民供应 ，实行政府与购房人按份共有产权的住房 。在拍地阶段，便会对相应地块的性质、售价、出让条件等作出规定 。

　　而城阳区这类共有产权房，更类似对人才购房 的支持政策，是该区独立出台 、独立于青岛市人才住房政策的阶段性政策，此前曾在当地市场火爆过一段时间 。

　　早在2020年3月，青岛市城阳区出台聚集人才 的六条举措 ，其中针对人才“买房难”“买房贵” 的难点，将不同层次 的人才购房者与区属国有企业的产权比例进行划分，由区属国有企业垫付或赠予30%房款。按最初的设想 ，该政策将持续至2023年。

　　具体而言，可申请住房 的人才包括从院士到大专学历等七类 ，属于一至四层次 的人才，购房者与区属国企 的产权比例为7 ：3，共有期限为8年 ；对于五至七层次人才购置人才共有产权住房的，购房者与区属国企 的产权比例为7:3 ，共有期限为5年。

　　按照产权比例，个人承担购房总价款的70% 、享有70%的产权，需要缴纳持有70%房屋产权 的首付款，并作为按揭贷款抵押物 ；区属国企承担购房总价款 的30%、享有30% 的产权 ，由其自有资金或其他资金解决，该产权部分不作为人才个人按揭贷款抵押物。

　　据当地官媒当时发文 ，比如一套房子100万元：人才21万元+单位30万元+贷款49万元 。人才首先付款21% ，政策付款30% ，剩下部分贷款 ，这样一来首付比例低 ，贷款还款压力也会减小 。

　　共有产权到期后 ，一至四层次的人才，在城阳区范围内工作并享受共有产权政策满8年后 ，由人才个人提出申请 ，经区属国企同意、相关部门批准后，无偿赠送30%产权；五至七层次的人才，满5年后 ，由个人将区属国有企业持有 的30%产权回购，回购价格按照“孰低”原则 。

　　在实行一年多后，垫资问题对国企平台公司形成一定考验，有部分地产项目积极介入 ，与四大平台公司合力垫资；当时也有声音称，一些房企选择退出共有产权项目合作。不过 ，在2021年官方发布 的名单中，该区有52个房地产在售住宅项目为人才共有产权住房认证项目。

　　提振楼市后暂时退场

　　城阳区共有产权房政策 的发布 ，曾在当地楼市激起很大波澜。

　　据卓易数据 ，2019年的城阳楼市很压抑，成交为近5年最低，全年商品房成交14094套 ，商品住宅成交10331套 。2020年实行共有产权以后 ，城阳楼市量价齐涨，2020年全年成交21216套 ，共有产权房成为城阳楼市 的“强心剂” ，外部因素引发需求提前释放。

　　青岛网上房产数据也显示，2020年全年 ，城阳区人才共有产权住房网签11000余套 。在共有产权新政刺激下，2020年城阳区楼市异常亮眼，全年新房共成交24850套 ，成交面积2818985.65平方米 ，仅次于西海岸 ，且新房成交量占比全市总成交量 的16%。

　　部分地产项目，也在该政策刺激下价格上扬 ，有项目从2019年年底 的15500元/平方米涨到19000元/平方米，有项目从19年年底 的毛坯12000元/平方米涨到15500元/平方米 。当地还一度放宽人才购房 的门槛，共有产权房购买人数再度增加 ，构成2021年该区楼市成交的主力 。

　　不过从2021年下半年开始 ，城阳区人才共有产权政策出现收紧，取消五至七层次人才购置二套房政策 ，购置首套房政策不变。此外 ，随着共有产权购房者越来越多 ，四大平台即市政集团、城发集团 、开投集团以及动投集团的资金压力有所增大 ，出现了让开发商垫资也即向后者借资的情况。

　　后来，本应在2023年结束 的政策，提前按下暂停键 。2022年4月 ，有购房者询问共有产权停止报名的问题 ，城阳区财政局回复称，因即将出台新的人才住房政策 ，为确保与新政策顺畅衔接，2022年3月31日起暂停人才共有产权住房政策。

　　同年8月，城阳区公布了新引进人才发放购房券实施方案(试行) ，为2022年4月1日以后城阳区新引进就业、且在城阳区无商品住房的各类人才发放不等金额的购房券 。

　　在整个青岛市层面 ，则存在有产权型人才住房政策，项目销售价格应按照不高于销售时点同区域商品住房售价 的80%确定 ；以限定价格购买 的面积 ，按照不同层次人才应享受的人才住房建筑面积标准核定 ，超出部分按照同区域商品住房价格购买 。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为 ，共有产权住房各地都有相应的管理办法，对建设、交付等各个环节都有硬性要求 。青岛 的案例更类似以共有产权 的模式吸引人才 、助力去库存，不过城投资金普遍紧张 ，不太可能持续出这么多钱 ，就导致因资金引发 的一系列交付问题 。

　　上海易居房地产研究院研究总监严跃进认为，过去经济形势好 、政府财政状况好 ，此类问题较难放大 。但问题 是，当前经济压力增大 ，地方国资若无力承担相关责任，就会暴露出问题 。从这个角度看 ，上述情况不会是个案 ，各地政府需要梳理共有产权背后 的各类资金问题。

　　对城阳区乃至青岛楼市的问题，克而瑞则表示，当地市场即便有修复、也并不会突破2016年的高点 ，一 是人口实现跨越式增长的概率不大，购房基数相对稳定，虽然前期出台政策，吸纳了一批人才落户 、但“人户分离”现象比较严重。随着市场下行加剧，东南沿海核心一二线纷纷降低落户门槛 ，而所谓的人才新政并没有“先发优势”，前期吸纳的人才也有很大可能流入这些核心一二线 。

　　此外 ，青岛、济南等地房价收入比均处于阶段性高位，2021年济南 、青岛分别达到了8.6年和9.8年，居民整体购房难度不小。卓易数据最新统计显示 ，2023年1月，青岛新建商品房共计成交4460套 ，环比下降53.36% ，同比下降47.32%，受疫情及春节影响，成交量环同比均“腰折” 。

全球或陷“滞胀陷阱” ？专家：未来十年地缘竞争或激烈化******

　　中新网北京7月10日电(记者 孟湘君)俄乌冲突开始后 ，西方国家对俄罗斯发起的制裁已达到一万多项 。俄乌冲突、俄与西方之间 的制裁与反制裁 ，对全球化进程和全球贸易、能源格局有何影响？近日，在中新社“东西问·中外对话”中，东方证券首席经济学家邵宇给出了自己 的分析 。

　　邵宇指出 ，西方在制裁当中冻结俄罗斯 的外汇储备后，俄罗斯应对 的办法就是能源出口。邵宇指出 ，俄罗斯不接受其他货币用于石油 、能源贸易 ，只要用俄油气跟能源 ，一定要购买卢布，既然对卢布 的需求在增长 ，它就会坚挺升值 。

　　至少在这个阶段 ，他认为，卢布 的走强使得俄罗斯确立了抗拒欧美 ，特别是美国金融制裁所起到 的一定效应 。也就是说俄罗斯用必不可少的石油需求 ，维护了自己货币 的主权。俄在(全球)供应链当中的重要地位，目前看起来可能是无法取代 的。

　　但对全球而言 ，不管 是用卢布还 是用美元计价 ，目前能源 的价格都非常高。现在供应链 的状态非常混乱，且混乱可能持续一段时间 。地缘冲突包括高企 的油价 ，可能把全球拉入一个很大的“滞胀陷阱” ，对全球能源转型形成巨大冲击。

　　邵宇进一步分析 ，能源转型 的一个逻辑 是，让传统能源保持在(价格)较高位置，大家就会往新能源方向转移 。这种转型可能会对全球格局包括化石能源 、传统能源 的需求发生一些中长期甚至是革命性的变化。

　　另一方面，对全球化本身来说 ，邵宇表示自己一直在研究这方面 。他说，“我们习惯于把过去 的全球化叫做全球化的3.0版” ，三类国家构成了全球化循环 的完整结构 。

　　第一类是俄罗斯 、乌克兰这样 的能源或者资源型国家 ；第二类叫做生产型经济体，这些国家 的经常账户盈余超过GDP4%以上；最后一类消费型国家比如南欧国家、美国 ，经常账户赤字占GDP4%以上 。

　　现在不管 是地缘冲突还是一些国家间的竞争，已经导致全球化结构断裂了。全球可能进入到一种地缘竞争更激烈 ，不同国家的联盟形成竞争集团 的过程 ，有点像一战跟二战之间的一种低迷状态。

　　他预测 ，这样一个状态可能会持续10年甚至更长时间 ，所以不管是资源型国家转型，生产型国家能力提升，还是约束消费型国家滥发货币 ，都要找到新 的合作领域 ，达到一个新 的平衡，但这个平衡比较难达到。

　　所以，要做好准备 ，来应对可能会出现 的各种风险跟不确定性 。比如美元的武器化或者 是更激烈 的技术竞争形式等 ，或将成为各国必须面对 的问题 。(完)

　　（文图 ：赵筱尘 巫邓炎）